Usługa · generalne wykonawstwo
Generalny wykonawca domów jednorodzinnych w Trójmieście
Generalny wykonawca wykonuje cały dom na podstawie jednej umowy z inwestorem: organizuje roboty i podwykonawców, dostarcza materiały i odpowiada za jakość oraz termin. DOMERION oferuje tę usługę dla domów jednorodzinnych oraz małych obiektów kubaturowych w Gdańsku, Gdyni, Sopocie i okolicach.
Zakres
Co obejmuje generalne wykonawstwo w DOMERION
- Jedna umowa i jedna strona odpowiedzialna. Inwestor nie rozlicza osobno kilkunastu ekip i dostawców.
- Robocizna i materiał po naszej stronie. Nie przyjmujemy materiału powierzonego przez inwestora, co ogranicza ryzyko sporu, czy wada wynika z materiału, czy z wykonania.
- Budową kieruję osobiście, jako osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.
- Kontrola kosztów i harmonogramu. Budżet i terminy są znane przed startem, a każda zmiana ma opis, wycenę i akceptację inwestora przed realizacją.
- Kontrola jakości i odbiory. Punkty kontrolne ustalamy z góry, w tym odbiory robót zanikających i ulegających zakryciu, których później nie da się sprawdzić bez odkrywek.
- Dokumentacja i zakończenie. Przekazanie dokumentacji powykonawczej i wsparcie w formalnościach odbiorowych.
Etapy budowy domu i ich zakres
Nazwy etapów na rynku bywają różnie rozumiane, dlatego zakres każdego z nich zapisujemy w umowie. Najczęściej:
- Stan zero
- Fundamenty, ściany fundamentowe z izolacjami i płyta parteru.
- Stan surowy otwarty
- Ściany, stropy, schody konstrukcyjne i konstrukcja dachu, bez pokrycia.
- Stan surowy zamknięty
- Dodatkowo pokrycie dachu oraz okna i drzwi zewnętrzne.
- Stan deweloperski
- Dodatkowo instalacje, tynki, wylewki i elewacja, w zakresie opisanym w umowie.
- Dom pod klucz
- Dodatkowo wykończenie wnętrz według uzgodnionego standardu.
Zakres ustalamy w umowie wspólnie z inwestorem: od stanu zero, przez stan surowy, po stan deweloperski. Podejmujemy się domów jednorodzinnych i małych obiektów kubaturowych w technologii murowanej i żelbetowej. Obiektów drewnianych, szkieletowych i modułowych obecnie nie prowadzimy.
Przed umową
Co można sprawdzić przed podpisaniem umowy
Marka DOMERION działa od marca 2025, a pierwszy dom jako generalny wykonawca dopiero poprowadzę. Dlatego zamiast galerii realizacji pokazuję to, co można sprawdzić przed podpisaniem umowy:
- moje kwalifikacje i 11-letnie doświadczenie, z podaną rolą przy każdym projekcie (strona Doświadczenie),
- pisemny zakres odpowiedzialności i zasady zmian,
- płatności powiązane z etapami robót,
- opisany sposób raportowania (standard pracy).
Ponieważ kieruję budową osobiście, liczba domów prowadzonych równolegle jest ograniczona.
Jak wybrać generalnego wykonawcę
Osiem pytań do każdego wykonawcy, także do DOMERION
Dwie oferty o różnej cenie często opisują różne rzeczy. Poniższe pytania pozwalają porównać wykonawców na tych samych zasadach. W drugiej kolumnie odpowiedzi DOMERION.
| Pytanie do wykonawcy | Odpowiedź DOMERION |
|---|---|
| Kto konkretnie będzie kierował moją budową i z jakimi uprawnieniami? | Ja, Dawid Szczepański: uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej (2018), członek Pomorskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. |
| Jakie domy firma zbudowała jako generalny wykonawca? | Jako generalny wykonawca DOMERION nie ukończył jeszcze domu. Przy moich dotychczasowych projektach podaję pełnioną funkcję: inwestor zastępczy, kierownik budowy, inspektor nadzoru, kierownik projektu (strona Doświadczenie). |
| Co dokładnie obejmuje cena i czego nie obejmuje? | Zakres, ilości, standard i wyłączenia są zapisane w ofercie i w umowie. Przy aktualizacji oferty wskazujemy, co się zmieniło i dlaczego zmieniła się wartość. |
| Kto dostarcza materiał? | DOMERION. Nie przyjmujemy materiału powierzonego przez inwestora. |
| Jak wyglądają płatności w stosunku do postępu robót? | Płatności są powiązane z etapami robót i ustalone przed pierwszym etapem. |
| Jak wyceniane i akceptowane są zmiany? | Każda zmiana ma opis, wycenę, ocenę wpływu na termin i akceptację inwestora przed realizacją. |
| Jak i jak często dostanę informację o postępie? | Układ raportu opisuje standard pracy. Częstotliwość raportów i wizyt zapisujemy w umowie. |
| Czy mogę zlecić tylko kontrolę, a wykonawstwo komuś innemu? | Tak. Dostępne są osobno inwestor zastępczy, inspektor nadzoru i kierownik budowy. |
Koszt
Ile kosztuje generalny wykonawca domu?
Generalne wykonawstwo rozliczamy ryczałtem: cena obejmuje cały uzgodniony zakres robót i materiałów. Rzetelnej kwoty nie da się podać bez projektu i zakresu, dlatego nie publikujemy cennika. O cenie domu decydują przede wszystkim:
- powierzchnia, bryła i stopień skomplikowania konstrukcji,
- standard wykończenia i wybrane technologie,
- warunki gruntowe i ukształtowanie działki,
- zakres umowy: do jakiego etapu wykonawca prowadzi dom,
- kompletność dokumentacji w dniu wyceny.
Na podstawie podstawowych danych (lokalizacja, powierzchnia, etap) możemy przedstawić orientacyjny szacunek. Szczegółowa oferta wymaga projektu i przedmiaru. Gdy budżet inwestora jest przekroczony, najpierw proponujemy wspólną optymalizację zakresu i standardu, a nie automatyczny rabat od tej samej oferty.
Przebieg
Od rozmowy do przekazania domu
Rozmowa i zakres
Poznajemy lokalizację, etap przygotowania i oczekiwania. Ustalamy, czy DOMERION jest właściwym wykonawcą dla tej inwestycji.
Analiza dokumentacji i oferta
Sprawdzamy projekt i przygotowujemy ofertę z jasnym zakresem oraz wyłączeniami.
Umowa i harmonogram
Zapisujemy zakres, harmonogram, płatności etapowe, zasady zmian i raportowania.
Realizacja z raportowaniem
Budowa pod moim kierownictwem, z punktami kontrolnymi i raportami prowadzącymi do decyzji.
Odbiory i przekazanie
Odbiór, usunięcie uwag, przekazanie dokumentacji powykonawczej.
Pytania inwestorów
Najczęstsze pytania przed rozmową
Czy mogę dostarczyć własne materiały budowlane?
Nie. W generalnym wykonawstwie DOMERION zapewnia robociznę i materiał. Jedna strona odpowiada za całość, bez sporu o to, czy wada wynika z materiału, czy z montażu.
Kto jest kierownikiem budowy przy generalnym wykonawstwie DOMERION?
Ja. Budową domu kieruję osobiście, jako osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej.
Czy mogę zlecić tylko nadzór albo kierowanie budową?
Tak. Usługi inwestora zastępczego, inspektora nadzoru i kierownika budowy są dostępne niezależnie od generalnego wykonawstwa. Przy generalnym wykonawstwie DOMERION kieruję budową osobiście, dlatego inspektorem nadzoru po stronie inwestora musi być inna osoba: prawo nie pozwala łączyć tych funkcji.
Jak kończy się budowa domu od strony formalnej?
Kierownik budowy przekazuje inwestorowi oświadczenie o zgodności wykonania z projektem i przepisami, a inwestor zawiadamia nadzór budowlany o zakończeniu budowy. Dla domu jednorodzinnego zwykle nie trzeba pozwolenia na użytkowanie: do użytkowania można przystąpić, jeśli w ciągu 14 dni od doręczenia zawiadomienia organ nie zgłosi sprzeciwu. Dokumenty do zawiadomienia przygotowujemy w uzgodnionym zakresie.
W jakim obszarze działa DOMERION?
W Gdańsku, Gdyni, Sopocie i okolicach. Dalsze inwestycje oceniamy indywidualnie.
Od czego zacząć?
Wystarczy krótki opis: lokalizacja, etap przygotowania (działka, projekt, pozwolenie) i orientacyjny termin startu. Projekt można przesłać e-mailem na kontakt@domerion.pl po pierwszym kontakcie.
Porozmawiajmy o Państwa inwestycji
Wystarczy lokalizacja, etap przygotowania i zakres potrzebnego wsparcia. Na tej podstawie ustalamy, czy i w jaki sposób DOMERION może pomóc.